In linea generale, per Accollo del Mutuo si intende il trasferimento di un mutuo già esistente, contratto per l’acquisto di una casa e non ancora estinto, il quale si verifica quando si vende l’immobile. Nello specifico con l’atto di vendita si cede anche il mutuo, nel caso in cui per esempio, chi è intenzionato ad acquistare l’immobile necessita a sua volta di un mutuo. Quindi con l’ Accollo del Mutuo, l’acquirente è obbligato a corrispondere alla banca le restanti rate del mutuo.
Inoltre l’ Accollo può essere stipulato non solo tra acquirente e venditore, ma anche da un coniuge in fase di separazione che vuole liberarsi del debito o da un costruttore che intende estinguere il debito con la banca cedendolo all’acquirente.
Tale accordo bilaterale è disciplinato dall’ art. 1273 del Codice Civile il quale afferma che con l’
Accollo del Mutuo l’accordo originario nei confronti del creditore e cioè la banca (accollatario), non si estingue, ma attraverso espressa dichiarazione, una terza persona (accollato) si assume l’obbligo del debito liberando il debitore originario (accollante). Come vedremo per stipulare un accordo di accollo si può rivolgersi ad un notaio, per maggiori dettagli su costi e procedure è possibile visionare il portale specializzato Notaio Facile.
Tipologie di Accollo del Mutuo
L’ Accollo del Mutuo può essere Cumulativo o Liberatorio.
Con l’ Accollo Cumulativo l’ accollante non è liberato totalmente dal vincolo con l’istituto di credito che ha concesso il mutuo e quindi, nel caso in cui l’ accollatario non riuscisse a pagare le rate del mutuo ne risponde l’accollante, ovvero l’originario sottoscrittore. Questa è la classica tipologia di Accollo che si sceglie quando l’ accollatario, e cioè l’acquirente dell’immobile, non possiede le giuste garanzie per accedere al mutuo.
Con l’ Accollo Liberatorio il debitore originario, l’ accollato, viene liberato completamente da ogni vincolo con la banca, sia di tipo economico che di garanzie.
In ogni caso tali modalità devono essere espressamente indicate nell’accordo, pena annullamento dell’atto.
Vantaggi derivanti dall’ Accollo del Mutuo
Dall’ Accollo del Mutuo possono derivare, per certi aspetti, dei vantaggi sia per l’originario sottoscrittore del mutuo sia per il subentrante. Per riscontrare se l’ accollo produce dei vantaggi per tutte le parti, è necessario valutare accuratamente la convenienza del contratto. Per esempio alcune banche possono prevedere dei costi aggiuntivi se si ricorre al trasferimento del mutuo.
Per l’originario debitore con l’ Accollo è possibile sgravare del peso del debito in parte, come nel caso del l’ accollo cumulativo, o totalmente come nel caso dell’ accollo liberatorio. Mentre per il subentrante dei vantaggi non di poco conto derivano dal fatto che:
- vengono evitate le spese per l’istruttoria del mutuo in quanto già affrontate dal primo sottoscrittore;
- come nella fattispecie dell’ accollo cumulativo, c’è possibilità per il subentrante di accedere al mutuo anche con scarse garanzie richieste da istituti di credito ( questo è il caso in cui però potrebbe essere meno vantaggioso per l’ originario sottoscrittore in quanto vincolato ancora con l’istituto di credito).
QUANDO E POSSIBILE RICHIEDERE L’ACCOLLO DEL MUTUO
Come già accennato in precedenza, l’ accordo per l’ Accollo del mutuo può essere stipulato in diversi casi e cioè quando:
- un proprietario di un immobile già vincolato da mutuo decide di vendere il bene trasferendo all’acquirente anche il debito con la banca;
- quando uno dei coniugi, in fase di divorzio o separazione vuole estinguere la parte di debito;
- quando un costruttore desidera vendere l’ immobile da lui realizzato e vincolato da mutuo contratto per l’edificazione, trasferendo con l’atto di vendita anche la restante parte di debito con la banca.
Accollo del mutuo in caso di divorzio
E’ il caso in cui uno dei coniugi, a seguito del divorzio, si fa carico della parte di mutuo stipulato precedentemente insieme.
In tale fattispecie al coniuge che mantiene la titolarità del contratto di mutuo e del diritto di proprietà dell’immobile, spetta la detrazione degli interessi passivi. Tale detrazione spetta anche nei casi in cui il coniuge che rispetti tale titolarità non dovesse più abitare nell’immobile a patto però che l’abitazione è occupata da un familiare come nel caso dei figli.
Nel caso in cui l’immobile viene acquistato da uno dei coniugi attraverso l’accollo del mutuo, il coniuge acquirente ha diritto anche alla detrazione fiscale spettante sulla quota dell’altro coniuge. Per non perdere il diritto alla detrazione fiscale di su entrambe le quote, nel caso in cui il mutuo resti intestato ad entrambi i coniugi, l’accordo deve essere reso pubblico con scrittura privata autenticata davanti a un notaio.
Accollo e separazione consensuale
Secondo l’ articolo 15, comma 1, lett. b), del TUIR, l’ Agenzia delle Entrate afferma che la detrazione degli interessi passivi spetta interamente al coniuge che si è accollato le restanti rate del mutuo ed è diventato proprietario dell’immobile. Questo è possibile quando in caso in cui inizialmente l’immobile è in comproprietà e il mutuo e cointestato, segue una separazione consensuale ed uno dei coniugi acquisti l’immobile attraverso l’accollo del mutuo.
Anche in questo caso è necessario di atto pubblico tramite scrittura privata autenticata davanti a un notaio.
COME STIPULARE UN ACCORDO DI ACCOLLO DEL MUTUO
- Rivolgersi al Notaio
Nei casi di obbligatorietà dettati dalla normativa vigente e data la delicatezza dell’operazione è sempre utile rivolgersi al Notaio, il quale saprà valutare le condizioni per stipulare un di Accollo del Mutuo.
- Rivolgersi alla Banca creditrice
Anche se in molti casi l’intervento della banca non è necessario per l’ Accollo, spesso è utile rivolgersi all’istituto di credito maggiormente nei casi in cui si necessita del rilascio di una liberatoria che svincola totalmente l’originario debitore.
