Mutui, il mercato italiano continua a salire

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Banca d'Italia
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Sono in continua salita i numeri dei mutui in Italia, come evidenziato sia dai dati dell’Osservatorio Crif che dalle richieste arrivate al Fondo di garanzia prima casa: i tassi bassi e i movimenti del mercato immobiliare portano alla ripresa, ma sul comparto ci sono segnali di cambiamento.

Ottantasei domande al giorno per chiedere allo Stato di fare da garante nell’acquisto di una casa: nei ventiquattro mesi da cui è attivo il “Fondo di garanzia prima casa”, istituto dal ministero dell’Economia e delle Finanze, è questo il ritmo delle richieste pervenute al fondo pubblico gestito dalla Consap.

Boom di richieste per il fondo statale di garanzia. In totale, secondo i dati diffusi nelle scorse settimane, sono state accolte 16.482 richieste, su un totale di 19.295 presentate, a fronte di mutui per oltre 1,6 miliardi di euro: il Fondo di garanzia è partito con una dotazione di 650 milioni di euro ed è un valido strumento di accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale, ma sembra ancora poco noto a livello nazionale.

In Italia mutui in aumento. Il trend delle richieste ricalca quello, più generale, relativo alle nuove accensioni di mutui e surroghe, che nel complesso dei dodici mesi del 2016 ha registrato un aumento del 13,3% rispetto all’aggregato 2015, pur restando lontano dai volumi precedenti alla crisi. Secondo gli esperti, il traino arriva principalmente dall’andamento dei tassi, che nei mesi passati hanno toccato i minimi storici, e che anche nel corso di questo 2017 dovrebbero tenersi su profili vantaggiosi.

Spunta il terzo incomodo, il tasso misto. Eppure, nell’annoso dilemma tra mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile spunta la “terza via”: gli analisti dei portali Mutui.it e Facile.it hanno infatti individuato un’opzione interessante nel tasso misto, ovvero un compromesso tra le due soluzioni, con un finanziamento con termini modificabili lungo tutta la durata del contratto. In dettaglio, questa tipologia presenta una componente fissa e una variabile con varie tappe temporali per alla scadenza delle quali rinegoziare il tasso, così da rivalutare ed eventualmente correggere le proprie scelte iniziali.

Meglio il tasso fisso? Tuttavia, anche il tasso misto ha degli svantaggi, perché il contratto tende a proporre condizioni iniziali più onerose che “compensano” i vantaggi per i clienti. E allora, ancora una volta, il clima di incertezza sull’evoluzione del quadro macroeconomico lascerebbe preferire l’opzione del tasso fisso, almeno nella situazione attuale. Ma come si fa a capire se è la scelta giusta?

Gli strumenti per il calcolo della rata. Per fortuna, il web consente di avvicinarsi a un finanziamento così oneroso e importante con la giusta attenzione e un adeguato livello di informazioni; i principali operatori, come Ing Direct, presentano strumenti necessari a chi calcola la rata mutuo, con tutte le variabili e gli elementi che incidono sul piano di ammortamento. 

Informazioni utili sui tassi. In concreto, tra i fattori per valutare adeguatamente il mutuo a tasso fisso bisogna sapere che viene calcolato come la somma dello spread e dell’IRS relativo al periodo: in questo periodo, i livelli sono in crescita, anche se si mantengono ancora relativamente basso; l’IRS calcolato a 20 anni è invece aumentato di 70 punti base se confrontato con i minimi raggiunti a luglio, che tradotto in cifre significa un aumento di circa 40 euro nella rata mensile di un mutuo indicizzato a tasso fisso e di un importo pari a 100 mila euro da rimborsare in 20 anni. Sul fronte del tasso variabile, calcolato come la somma dello spread bancario e dell’Euribor, bisogna invece ricordare che questo tasso è ormai negativo fin dal 2015 e, secondo le previsioni, resterà in ambiente negativo per tutto il 2017.